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| 在商品房銷售中，“買頂樓送閣樓”獲得不少業主的青睞。但閣樓的歸屬權問題，也容易產生糾紛。 這不，在潁泉區人民法院辦理的一起強制執行案中，就發生了“閣樓之爭”：被執行人拒不同意閣樓連同房產一起被拍賣，便向上級法院申請復議。他的復議會得到法院的支持嗎？近日，法院作出了裁定。 2024年6月，周某陷入一場民間借貸糾紛中，被訴至法院。經法院判決，周某需償還借款。然而，周某仍未按照判決履行還款義務，該案進入執行程序。
隨即，法院將周某名下的一處商品房進行拍賣，用來償還借款。該商品房位于某小區的一棟單元樓頂樓，房產證面積120平方米。當時周某購買時開發商承諾，樓上同等面積的閣樓屬于贈送范圍，其可以無償使用。 在拍賣時，法院認為，根據民法典，主物轉讓的，從物隨主物轉讓，但是當事人另有約定的除外，閣樓未單獨登記產權，且在物理結構和功能上便利于頂層業主使用，屬于頂層房屋的附屬空間，應視為從物。因此，潁泉法院作出執行裁定，在拍賣頂層房屋時一并處分閣樓。 對此，周某提出異議，他主張該套法拍房的閣樓部分是開發商贈送的，未納入抵押貸款范圍，且在拍賣公告中未提及閣樓，因此不應被一并拍賣。 近日，阜陽市中級人民法院就該案作出裁定，認為周某主張的閣樓，在評估時已經被納入評估范圍，其價值已經包含在評估結果內。因閣樓不具有單獨使用功能，且沒有辦理產權登記，因此，對該房屋的實際拍賣標的應包含閣樓部分。周某主張為其保留閣樓部分，沒有事實依據，執行法院的裁定并無不當。 綜上，市中院認為周某的復議理由不能成立，遂裁定駁回了周某的復議申請，維持潁泉法院作出的相關執行裁定。 法官說法 在商品房買賣中，不少住戶喜歡選擇頂樓的房屋，其中一個原因就是在頂樓的上方會自帶小閣樓，而這小閣樓通過打通等方式，也就成了頂樓用戶的專用房屋。 根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為民法典所稱的“專有部分”：具有構造上的獨立性，能夠明確區分；具有利用上的獨立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業主所有權的客體。規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為前款所稱的專有部分的組成部分。 同時，根據民法典，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。 因此，未經物權登記的閣樓應視為建筑物的附屬空間。如果閣樓規劃設計為頂層業主專用，物理結構、功能設施上皆便利于頂層業主使用，使用習慣上亦由頂層房屋業主實際占用，則可將其視為頂層業主房屋的附屬空間，在買賣時必須與頂層房屋一并交易，不得單獨處分。 |
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