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| 購房者支付首付并辦理銀行貸款購買期房后，卻因項目爛尾、開發商違約無法收房，甚至已辦理退房后，每月仍需償還高額貸款。近期，陜西省西安市碑林區人民法院的判決給出了清晰答案——若仍要求購房者償還貸款，將不合理地加重其負擔，違背公平原則。 案例回顧 買房遭遇“爛尾樓” 高額貸款誰來還？ 2023年4月10日，小李與某開發商簽訂《商品房買賣合同》（預售）約定，小李以首付加銀行貸款的方式購買該開發商正在施工的期房。合同簽訂后，小李向開發商支付房屋首付款904264元。2023年4月12日，小李，開發商、銀行三方簽訂《個人購房擔保借款合同》約定，借款金額為112萬元，借款期限為300個月，合同的還款方式為等本遞減還款。次日，銀行向開發商的資金監管賬戶轉賬112萬元。 因開發商遲延交房，開發商向小李出具《退房證明》約定退款時間及金額。但之后開發商告訴小李，公司的賬戶被凍結了，無法按期向小李退款。小李已經配合開發商辦理了退房，但是按借款合同約定每月還需向銀行償還貸款，高額貸款給小李造成巨大的經濟壓力和精神焦慮，故訴至法院尋求幫助。 法院最終判決，解除小李與各方簽訂的《商品房買賣合同（預售）》《個人購房擔保借款合同》，由開發商向小李退還首付款、賠償其已向銀行支付的貸款本息、支付資金占用利息并承擔違約金。同時，由開發商直接向銀行償還剩余貸款。 法律解讀 繼續償還本息加重購房人負擔，違反公平原則 《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規定，“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持”。在商品房買賣合同解除后，擔保借款合同的目的已經無法實現，購房人有權解除擔保借款合同。 西安市碑林區人民法院民三庭法官助理侯怡介紹，因開發商違約導致《商品房買賣合同》解除后，購房人應配合開發商退還房屋、辦理合同備案注銷和預登記撤銷手續。開發商應向購房人返還已付購房款，賠償購房人利息損失、違約金。《個人購房擔保借款合同》解除后原則上應當恢復原狀，由購房人繼續償還剩余款項。 但考慮到擔保借款合同解除系因開發商違約導致，且貸款的實際收取方是開發商，若由購房人繼續償還本息，在購房、借貸的三方關系中不合理地加重了購房人的負擔，違反公平原則。為減少當事人的訴累，在商品房買賣合同和按揭抵押貸款合同糾紛合并審理時，由開發商直接向購房人返還已經向銀行支付的貸款本息，并向銀行償還剩余貸款本息更為妥善。 律師提醒 切勿擅自斷供 防止銀行追責及訴訟索賠 北京大成(西安)律師事務所律師韓朝澤指出，“涉案判決其打破了‘購房人需獨立償還按揭貸款’的慣性認知，明確因開發商違約導致合同解除時，貸款最終清償責任應由違約方及貸款實際受益方（開發商）承擔，而非無過錯的購房人。” 韓朝澤建議，對于遭遇相似情況的市民來說，首先應固定證據，留存購房合同、貸款合同、付款憑證、開發商違約證明（停工、逾期交房材料），切勿擅自斷供，防止銀行追責及訴訟索賠。其次，可以以“合同目的無法實現”為由，一并訴請解除購房合同與擔保貸款合同，要求開發商返還首付款、已還貸款本息，支付違約金，同時判令開發商直接向銀行清償剩余貸款，降低維權成本與周期。最后，善用多元救濟渠道。若開發商破產，可主張購房款返還請求權優先受償；向住建部門投訴資金監管漏洞，同步參與業主集體維權，依托政府爛尾樓盤活政策，通過司法、行政協調形成維權合力。 陜西恒達律師事務所律師建議，訴訟期間不建議購房者單方停止還貸，因為貸款合同獨立于買賣合同，在法院判決解除前，購房者仍需按約還款，單方停貸可能構成違約，影響個人征信，還可能被銀行起訴。購房者可在訴訟請求中一并主張解除貸款合同，并要求開發商承擔剩余貸款本息，待法院判決生效后再停止還貸。當然，購房者也可以臨時應對，比如，可與銀行協商暫停還款或調整還款計劃，同時盡快推進訴訟，以生效判決確定最終責任主體。 據《華商報》 |
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