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會不會違約？能否通過“經營貸”“消費貸”替換房貸……
最近，“提前還房貸”屢屢登上熱搜。提前還貸是否要支付違約金？貸款中介“包辦”貸款靠譜嗎……隨之而來的一些法律問題，你了解嗎？法律人士建議，提前還貸別跟風，搞懂這些法律問題再決定。 排隊提前還房貸 有的預約到5月 “申請房貸要排隊，提前還款為啥還要預約排隊？”昨日上午，在阜城一家銀行辦理提前還貸業務的岳女士有些不解。她介紹，自己在2017年10月購買了一套二手房，貸了近60萬元的房貸。今年，手頭寬裕一些，岳女士打算提前將商貸全部還清，誰知該項業務并不能即刻辦理。 隨后，岳女士按照銀行工作人員的指點，在APP上申請提前還貸，發現預約日期已經排到了5月3日。“如果線下申請，手續相對繁瑣，也需要預約到4月1日以后。” 市民朱先生告訴記者，他于2018年辦理住房商業貸款，去年12月份申請了提前還貸，上周剛剛辦理好了相關手續。朱先生表示，一邊是高于5%的貸款利率，一邊是低于4%的存款理財收益率，讓他果斷選擇提前還款。 “每天幾乎有上百單提前還貸業務要處理，銀行審批也需要流程和時間，所以只能提前預約，排隊辦理。”辦理該業務的一名工作人員表示，從去年11月份開始，提前還貸的市民日益增多，尤其是春節過后。他分析，出現提前還貸“爆火”的原因主要是，多地首套房貸利率不斷下行，與存量房貸利息差擴大，觸發了提前還貸現象。 提前還貸涉嫌違約 是否提前還貸，需考慮多重因素 記者搜索發現，全國多地都出現了提前還貸熱潮，此類話題屢屢登上熱搜，相關的法律問題也引發大家關注。 提前還貸到底會不會違約？對此，安徽吳咸亮律師事務所律師吳咸亮解釋，根據民法典，借款人提前返還借款的，除當事人另有約定外，應當按照實際借款的期間計算利息；債權人可以拒絕債務人提前履行債務，但是提前履行不損害債權人利益的除外。債務人提前履行債務給債權人增加的費用，由債務人負擔。 吳咸亮分析，由此可見，銀行為了消除或減少提前還貸可能會帶來的預期收益減少，與購房者進行事先協商，在合同中約定一定比例的違約金，并不違反法律和行政法規的強制性規定。“如合同中明確約定了提前還貸的限制條款，根據意思自治原則，合同雙方均應從其約定，否則就會面臨違約風險。” 記者從多家銀行了解到，許多銀行會在合同中明確約定提前還貸的要求。一般來說，借款人提前還貸，須事先向貸款人提出申請，經貸款人同意，方可提前償還部分或全部本息。同時，為確保借款合同的穩定性，銀行通常會規定借款期限在1年以內的，不得提前部分還本。 建議 警惕“經營貸”“消費貸”換房貸套路 出現提前還貸熱潮后，一些市民無法及時還貸，就找上了中介公司。記者了解到，有中介給出了減少利息的“捷徑”：以“利率低”“時限長”“放款快”等說法誘導購房者，推銷通過“經營貸”“消費貸”等方式從銀行套取資金，以替換房貸。 此外，一些社交媒體上還為此衍生出了不少“還貸”攻略，部分中介專門開辟了代辦服務，以較低利率的其他貸款替換房貸，賺取“過橋費用”。為此，相關部門提醒，違規參與可能要承擔刑事責任。 吳咸亮告訴記者，在實際操作中，貸款中介一般會先為購房者提供資金用于結清房貸，再讓購房者以該房產作為抵押物向銀行申請經營貸款，從中牟取高額“中介服務費用”、“資金過橋費用”等。面對購房者不具備申請“經營貸”的資質條件，部分中介宣稱“包辦注冊公司流程”，“幫助”購房者順利獲批經營貸款，實際卻是利用購房者信息注冊了一個無業務、無流水的“空殼”公司，甚至還有些中介公司誘導借款人提交虛假材料，導致借款人涉嫌騙貸。 “必須警惕這些中介公司違規套取貸款背后隱藏的風險或陷阱。”吳咸亮提醒，購房者要認清違規轉貸背后隱藏的風險，依法合規辦理貸款業務，誠實守信，按照合同約定使用貸款資金，共同維護良好的市場秩序。 是否提前還貸，需考慮多重因素 到底要不要提前還貸，是不少市民糾結的問題。 對此，有專家提供了“攻略”：首先，前提條件是手有“余糧”，有一部分自有的閑置資金；其次，要考慮房貸利率，如果申請房貸時的貸款利率較高，則可以考慮提前還款；而如果是公積金貸款，利率較低，提前還款意義不大；再次，“余糧”是否有更好的去處也要考慮，如果找到比房貸利率更高的理財渠道，賺取利率差，則不需要考慮提前還款；最后，提前還款的時點選擇也非常重要。市場流行的一種說法是，等額本息沒有超過貸款年限三分之一，等額本金沒有超過貸款年限四分之一，提前還款比較劃算。 吳咸亮還提醒，是否提前還貸要量體裁衣，可以權衡自身投資收益與貸款利息之差，再謹慎做出決定。“如果提前還貸，還要與銀行認真核對還款方式、還款金額、還款期限等內容，并留存好還款相關憑證，以備發生糾紛時能夠提供相關的證據進行證明。” 相關 貸款利率調整變化算不算情勢變更呢？銀行要是不接受提前還貸，能起訴嗎？一起來看看。 問：房貸利率調整是否屬于法律上的“情勢變更”？ 答：民法典規定，合同成立后，合同的基礎條件發生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于當事人一方明顯不公平的，受不利影響的當事人可以與對方重新協商；在合理期限內協商不成的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機構應當結合案件的實際情況，根據公平原則變更或者解除合同。 那么，調控銀行房貸利率是否屬于情勢變更呢？首先，購房人與貸款銀行之間的合同屬于借款合同，房貸利率在一定范圍內的調整波動并不會導致合同目的不能實現，繼續履行合同不會造成顯失公平的情況。其次，按揭貸款通常持續時間較長，除固定利率外，當事人在簽訂合同時應當預見未來調控貸款利率的可能性。此外，民法典也明確將商業風險排除在情勢變更之外，所以在商業活動中，未達到異常變動程度的供求關系變化、價格漲跌等而產生的損失不適用情勢變更。 買房貸款時房貸利率受當時的房地產政策、供求關系、整體經濟發展情況等影響，現在利率在一定范圍內調整不屬于情勢變更，不能以情勢變更為由要求變更或解除與銀行之間的貸款合同。 問：如合同中沒約定，雙方協商未果，銀行仍拒絕提前償還房貸，能提起訴訟嗎？ 答：根據民法典，債權人可以拒絕債務人提前履行債務，但是提前履行不損害債權人利益的除外。債務人提前履行債務給債權人增加的費用，由債務人負擔。可見，如果雙方在合同中未對提前償還貸款的情況進行約定，也未能協商一致，那么在不損害銀行利益的情況下，銀行不能拒絕提前還貸。因此，當事人有權到法院起訴銀行接受其提前還款，如果銀行舉證證明提前履行行為增加了費用，那么銀行可以依據上述規定主張由消費者負擔此項費用。 據法治日報 |
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