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物業公司：剛走完前期程序，很快進入維修階段 “我們小區3號樓一單元和二單元各壞了一臺電梯，目前每個單元的居民上下樓都只有一臺電梯可以用，出行十分不便。我想了解一下，這兩臺電梯什么時候能修好？”近日，住在潁泉區海亮上府小區的一名居民向記者反映稱。
3號樓一單元故障電梯 電梯故障影響居民出行 5月18日，記者來到阜城海亮上府小區。在3號樓二單元和一單元，確實看到二單元西側和一單元東側的兩臺電梯已經暫停使用。一名從樓上下來的居民見到記者，打開手機中的小區業主群介紹：“業主群里信息顯示，4月21日，3號樓的業主就反映一單元和二單元各有一臺電梯在運行過程中發生卡頓現象，物業公司隨后找來維保單位檢查，很快暫停了兩臺電梯的運行。” 檢查結果是，二單元西電梯的5根鋼絲繩和曳引輪出現不同程度的斷股和磨損，一單元東電梯的6根鋼絲繩出現不同程度的斷股，兩臺電梯均存在安全隱患。 去年，我市下發《關于落實居民住宅電梯應急維修相關政策建立健全長效管理機制的通知》，其中規定電梯應急維修主要分為故障處置、一般維修、重大維修和緊急情況處置四大類。 在物業公司看來，由于涉及多根鋼絲繩及曳引輪的更換，此次對兩臺電梯的維修至少達到“重大維修”的程度。 按照上面《通知》要求，電梯進行重大維修時，電梯使用單位應在24小時內組織維保等有關單位進行現場勘驗、制定維修方案、書面向市特檢中心申請電梯委托檢驗，同步將故障處置等相關情況告知業主并報屬地市場監管部門。市特檢中心接到申請后應于24小時內對維修方案進行現場鑒定，并于勘察后24小時內出具鑒定意見。使用單位收到鑒定意見后應及時聯系屬地物業管理行政主管部門申請專項維修資金，確保電梯及時維修。 也就是說，電梯進行重大維修應該是個很快的過程。為什么兩臺電梯到現在還沒有維修？
3號樓二單元故障電梯 維修資金使用引發爭議 “是否動用物業專項維修資金維修，部分業主有異議。”這名居民翻著業主群里的信息，邊展示給記者看邊介紹，“有的業主認為他們繳了物業費，物業公司就應該用這筆錢來修；有的認為物業公司聘請的有電梯維保單位，維修電梯應是維保單位的責任；還有的提出疑問：電梯過了質保期沒有？維修電梯是否應由原開發單位或電梯廠家負責？” 據了解，按照2018年3月起實施的《阜陽市物業專項維修資金管理辦法》，應急維修項目的維修程序不再需要業主表決，僅需制定方案、現場勘察確認兩項程序即可實施維修。不過，按照2022年3月下發的《關于印發阜陽市物業專項維修資金使用業務規程的通知》，應急項目在維修時，至少要有1至3名受益業主代表參與或見證。 “按照區物業行政主管部門要求，要找幾名受益業主代表簽字。我們本來已經和幾名受益業主代表說好了，但受不同聲音影響，中間出現了反復。”安徽省天方物業管理有限公司海亮上府項目部負責人劉標介紹。經過物業公司工作人員上門宣傳、區住保中心相關工作人員的解釋，業主們統一了思想，目前受益業主代表的簽字工作已經完成。 潁泉區住房保障中心工作人員樊成龍證實：“讓受益業主代表簽字，是因為要動用業主們的物業專項維修資金，確保業主的知情權。” 多方協調推動維修進展 5月20日，劉標通報了兩臺電梯維修的最新進展：除了業主代表完成簽字，市特檢中心的鑒定結果也已拿到，顯示那些出現斷股的鋼絲繩、磨損的曳引輪需要更換。“前期程序剛走完，下一步就是找區住保中心申請專項維修資金，兩臺電梯將很快進入維修階段。”劉標介紹，此次使用的資金，是統籌維修資金。 據了解，維修資金增值部分，扣除向繳存業主分攤計息外，其余增值收益部分按物業管理區域建立統籌維修資金，在物業管理區域內統籌使用，主要用于應急維修項目費用和其他不可預見費用等。 延伸 電梯故障危及人身安全等納入應急維修范圍 《阜陽市物業專項維修資金管理辦法》明確了應急維修的范圍，其中就包括“電梯故障危及人身安全或者存在安全隱患，或由電梯維修單位報告，或經電梯檢驗檢測機構確認的”這種情況。 就部分業主前期提出的疑問，記者也咨詢了相關部門。 第一個問題：業主繳的物業費是否可以用于電梯的應急維修？ 對此，市房屋資金和物業管理事務中心支用審查科科長劉淑芳表示：“業主們繳的物業費，部分用于聘請維保單位，對電梯進行日常保養和維護。如果需要更換配件，要看配件的價值。如果配件價值幾百元或上千元，一般不需要動用物業專項維修資金，而是按照雙方協議，由物業公司和維保單位各自承擔相應費用。如果符合中、大修相關規定，就可以啟用物業專項維修資金。”劉淑芳解釋，例如電梯鋼絲繩出現斷股，在經過市特檢中心委托鑒定后，如果達到一定程度需要更換，通常需要更換整套鋼絲繩，而不僅僅是其中一根。因為使用過的鋼絲繩拉力等指標已經有所變化，只更換一根會加劇鋼絲繩受力不均，導致更大磨損。這樣算下來，費用不低。 第二個問題：電梯是否還在質保期？開發單位、電梯廠家是否應負責維修？ “對于電梯，包括住宅用電梯的質保期？國家層面并無硬性規定，但各電梯廠家給出的質保期至少是兩年。按照市場監管總局印發的《特種設備生產單位落實質量安全主體責任監督管理規定》，自2023年5月5日起，電梯主要部件和安全保護裝置，如電梯的曳引機，制造單位質保期至少是五年。鋼絲繩是磨損件，使用壽命一般可達八年，甚至更長時間，也有三到五年就需要更換的。”市特種設備監督檢驗中心主任高峰表示。 記者了解到，海亮上府小區3號樓于2016年7月竣工，投用已經近9年。換句話說，這兩臺電梯已經過了質保期，開發單位和電梯廠家無需為它們的維修擔責。 |
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